Informationenen zur Wertermittlung

Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren

Ziel jeder Wertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des zu beurteilenden Objektes (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.

Zur Verkehrswertermittlung stehen entsprechend der Wertermittlungsverordnung (WertV) mehrere Bewertungsmethoden zur Verfügung. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe eines Sachverständigen, das für die Bewertung geeigneteste Verfahren auszuwählen und anzuwenden.

Nach den Vorschriften der WertV können zur Ermittlung des Verkehrswerts

  • - Das Vergleichswertverfahren
  • - Das Ertragswertverfahren
  • - Das Sachwertverfahren

Oder mehrere dieser Verfahren zur Plausibilisierung herangezogen werden.

Anwendungsschwerpunkte der verschiedenen Bewertungsverfahren nach WertV

Vergleichswertverfahren

(§§ 13 und 14 WertV)

für manche Grundstücksarten, z. B. Eigentumswohnungen und ReihenhausGrundstücke existiert ein hinreichender Grundstückshandel mit vergleichbaren Objekten. Den Marktteilnehmern sind zudem die für vergleichbare Immobilien gezahlten oder verlangten Kaufpreise aus dem Marktgeschehen (Presse, Makler) bekannt. Da sich die Preisbildung für derartige Objekte im gewöhnlichen Geschäftsverkehr an diesen Vergleichspreisen orientiert, sollte zu deren Bewertung möglichst auch das Vergleichswertverfahren herangezogen werden.

Ertragswertverfahren

Sofern für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Die Anwendung dieses Verfahrens kommt überwiegend bei Mietwohnhäusern, gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken, Hotels usw. zum Tragen.

Sachwertverfahren

Dieses Bewertungsverfahren kommt zur Anwendung, „wenn die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjektes nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind“. Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebauten Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern in der Regel zur Eigennutzung (Ein- und Zweifamilienhäuser) gebaut und gekauft werden.

Grundlagen für die Verkehrswertermittlung

Rechtsvorschriften

Die Ermittlung des Verkehrswerts der zu beurteilenden Grundstücke erfolgt unter Beachtung folgender Vorschriften:

  • Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, Rechtsstand: 24. Dezember 2008;
  • Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV 98);
  • Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990, letzte änderung am 22. April 1993;
  • Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswerts landwirtschaftlicher Grundstücke und Betriebe, anderer Substanzverluste (Wertminderung) und sonstiger Vermögensnachteile (Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft – LandR 78) in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. Juli 1978, letzte änderung am 4. Februar 1997;
  • Richtlinien für die Wertermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungs-Richtlinien – WertR 2006) in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2006;
  • Bayrische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007;
  • Wohnflächenverordnung – neue Vorschriften zur Wohnflächenberechnung, gültig am 01.01.2004;

Der Verkehrswert wird gemäß § 194 BauGB „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Ein Preis ist im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar, wenn er am freien Markt, der sich nach Angebot und Nachfrage richtet, dem Wert für jedermann entspricht. Bei der Verkehrswertermittlung müssen daher Sonderfälle, die auf ungewöhnliche Kauf- und Verkaufssachverhalte zurückzuführen sind, unberücksichtigt bleiben.

Persönliche Verhältnisse können Einfluss auf einen Kaufpreis haben, wenn z.B. Kaufverträge unter Verwandten oder Freunden abgeschlossen werden und anzunehmen ist, dass die Gefälligkeitspreise vereinbart werden. Zu den persönlichen Verhältnissen zählt auch der Liebhaberwert, der im Verkehrswert nicht zu berücksichtigen ist.

Ebenfalls den persönlichen Gegebenheiten zuzuordnen ist die Vermarktung unter Verkaufszwang oder im entgegengesetzten Fall „das Warten auf den besten Käufer“. Die in diesen Fällen erzielten Preise weichen regelmäßig, je nach Objekttyp in unterschiedlicher Höhe, vom Verkehrswert ab.

Durch die Formulierung „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ sollen Spekulationspreise bei der Ermittlung ausgeschieden werden. Dies ist bei Preisen anzunehmen, die erheblich vom Mittelwert abweichen und deshalb auf den Verkehrswert keinen Einfluss haben können.

Umgekehrt sind bei der Wertermittlung alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die am freien Markt den Verkehrswert eines Grundstückes beeinflussen.

Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren wird der Wert der baulichen Anlagen (Gebäudeertrag) getrennt vom Bodenwert ermittelt.

Der Ertragswert der baulichen Anlagen ist aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag des Grundstücks bzw. der Eigentumswohnung abzuleiten, der sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Der Reinertrag ist um den mit dem Liegenschaftszinssatz verzinsten Bodenwert zu vermindern. Das Ergebnis ist mit dem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt, zu multiplizieren. Der sich so ergebende Gebäudeertragswert ist gegebenenfalls um nicht im Verfahren berücksichtigte, wertbeeinflussende Umstände zu erhöhen oder zu vermindern.

Eine Vereinfachung des Verfahrens ergibt sich bei der Verkehrswertermittlung eines Grundstückes auf dem eine bauliche Anlage mit sehr langer Restnutzungsdauer (n = 40 Jahre) steht. Hier kann auf die gesonderte Berechnung des Bodenwertes verzichtet werden. Diese Verfahrensvariante wird als „Vereinfachtes Ertragswertverfahren“ bezeichnet.

Diese Vereinfachung stellt sich ein, weil der Bodenwert bei langer Restnutzungsdauer für das Ergebnis aus diesem Verfahren nur eine vernachlässigbare Größe darstellt, da er ohnehin nur in der über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage diskontierten Höhe in die Berechnung eingeht.

Anmerkungen zum Jahresrohertrag

Zur Ermittlung des Jahresrohertrag sind nachhaltig erzielbare Miteinnahmen zugrunde zu legen (§ 17 I WertV 1988). Dabei sind neben der Ortslage und der Bauausführung der Gebäude, die Lage der Flächen im Gebäude und ihre Ausstattung zu berücksichtigen. Von besonderer Bedeutung ist die Nachfrage- und Angebotssituation auf dem regionalen Markt.

Immobilienbewertung

Eine marktorientierte Immobilienbewertung erfordert neben einer hohen Sachkunde des Immobiliensachverständigen eine solide Marktdatenbasis. elvirA Immobilien GmbH hat sich den Anspruch gegeben, Verkaufswertermittlungen und Beratungsleistungen im Immobilienwirtschaftlichen Bereich auf dem bestmöglichen Niveau zu erstellen. Unsere Anstrengungen sollen nicht nur unseren Kunden den höchstmöglichen Nutzen bringen sondern auch zu einem Marktwert führen, welcher der Realität auf dem Immobilienmarkt nahe kommt.

Unsere Qualitätssicherung wird durch das Vieraugenprinzip unterstützt. In Einzelfällen werden Spezialisten und Sachverständige aus angrenzenden Fachbereichen hinzugezogen.

Die beschleunigte Entwicklung auf den nationalen Immobilienmärkten stellt alle Marktteilnehmer vor immer komplexere Fragestellungen, insbesondere auch im Zusammenhang mit nationalen und internationalen Bilanzierungsrichtlinien (IAS/IFRS), aber auch mit sich ändernden Finanzierungsbedingungen.

Die von uns durchgeführte Immobilienbewertung im privaten Bereich konzentriert sich auf individuelle Wohnungsbauten, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Wohnanlagen und größere Kapitalanlageobjekte.

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